È bene ricordare che in questo momento il regime fiscale derivante dagli investimenti immobiliari effettuati dai contribuenti persone fisiche appare estremamente vantaggioso. A ciò si aggiungano le condizioni molto favorevoli che gli istituti di credito applicano nella concessione di mutui ipotecari, per l’acquisto sia dell’abitazione principale sia di altri immobili, anche grazie alla politica di massiccia immissione di denaro da parte della Banca Centrale Europea (operazioni di “quantitative easing”) e ai tassi di interesse (vicino allo zero) che quest’ultima applica al sistema interbancario. Questi fattori hanno determinato un aumento delle erogazioni dei mutui alle famiglie nella misura del 92% nei primi 9 mesi del 2015 rispetto al medesimo periodo del 2014. Si consideri che, in questo momento storico, i tassi di interesse applicati dalle Banche sono ai minimi storici del nostro Paese.

In questa sede mettiamo in evidenza due norme che, se tra loro coordinate, possono comportare notevoli benefici fiscali.

1. Le agevolazioni per l’acquisto di abitazioni destinate alla locazione (art. 21 D.L. 133/2014, convertito in Legge n. 164/2014)

Una norma poco conosciuta ed utilizzata, sebbene già in vigore da quasi un anno, prevede, per le persone fisiche, una deduzione dal reddito complessivo ai fini Irpef per l’acquisto di unità immobiliari a destinazione abitativa, che saranno successivamente concesse in locazione.
Si deve trattare di immobili di nuova costruzione, invenduti alla data del 12 novembre 2014 (data di entrata in vigore della legge), o sui quali sono stati effettuati interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo (cioè gli interventi indicati nell’art. 3, comma 1, lettere d) ed e) del D.P.R. 380/2001).

Gli acquisti devono essere fatti entro il 31 dicembre 2017.

La deduzione è pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile, con il limite massimo di spesa di 300.000 euro, e agli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle stesse unità immobiliari. Questa deduzione va ripartita in egual misura in 8 anni (a partire dall’anno in cui viene stipulato il contratto di locazione).

Sempre nell’ambito del limite di euro 300.000, l’agevolazione spetta anche per la costruzione di un’abitazione su un’area edificabile già posseduta.Quindi, si potranno dedurre anche le spese sostenute dal contribuente persona fisica per prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto per la costruzione dell’unità immobiliare.

Le condizioni necessarie per usufruire dell’agevolazione sono le seguenti:

  • l’unità immobiliare deve essere classificata nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4;
  • entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, l’immobile deve essere concesso in locazione, per almeno otto anni continuativi, a un canone non superiore al canone concordato (legge 431/1998);
  • tra locatore e locatario non devono esserci rapporti di parentela entro il primo grado;
  • l’immobile deve conseguire prestazioni energetiche certificate in classe A o B.

2. La “cedolare secca” sugli affitti e i contratti a canone concordato

La norma delle locazioni con cedolare secca è molto utilizzata già da diversi anni. Tuttavia, l’aliquota di tassazione al 15% per i contratti a canone concordato, peraltro ulteriormente ridotta al 10% (anche se solo fino al 2017), la rende estremamente vantaggiosa.
La possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di usufrutto di unità immobiliari abitative locate. L’opzione comporta l’assoggettamento del canone di locazione ad un’imposta operata nella forma della c.d. cedolare secca.

Sono interessate le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11, esclusa l’A10 (uffici o studi privati), e le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione). Si tratta di un sistema di tassazione alternativo a quello ordinario. L’opzione da parte del locatore dell’immobile per il regime della cedolare secca esclude l’applicazione per il periodo di durata dell’opzione:

  • dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato;
  • dell’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione, generalmente prevista nella misura del 2% del canone pattuito;
  • dell’imposta di bollo sul contratto di locazione dovuta nella misura di € 16,00 per ogni foglio;
  • dell’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione;
  • dell’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

In sostanza, l’opzione per la cedolare secca consente al locatore di applicare un regime di tassazione semplificato ed agevolato; tuttavia tale scelta esplica anche i suoi effetti in capo al conduttore che non è più tenuto, per il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione concluso. Inoltre, per il periodo di durata dell’opzione, è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento ISTAT del canone, anche se detta facoltà è prevista nel contratto di locazione. A tal fine il locatore è tenuto a comunicare preventivamente al conduttore con lettera raccomandata l’intenzione di esercitare l’opzione e la rinuncia all’aggiornamento del canone.

L’imposta è determinata con l’applicazione di una aliquota ordinaria del 21% sul canone annuo. L’aliquota è ridotta al 15% per i contratti a canone concordato, disciplinati dall’art. 2 della Legge n. 431 del 1998; tale aliquota è stata ulteriormente ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017.