Continuando la nostra serie di articoli sulle novità più importanti (I PARTE, II PARTE)  sulla nuova Legge di Bilancio 2019, procediamo con l’analisi delle novità in ambito fiscale per tutte le operazione che interessano il comparto immobiliare.

Interessi passivi sostenuti da società immobiliari
Confermato che non sono soggetti alle limitazioni alla deducibilità contenute nell’art. 96 del TUIR (legate all’ammontare degli interessi attivi e del ROL) “gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare”.

Rideterminazione del costo fiscale dei terreni e delle partecipazioni
Ancora prorogata per le persone fisiche la possibilità di rivalutare il costo o valore di acquisto delle partecipazioni non quotate e dei terreni posseduti alla data dell’1.1.2019. Si tratta della facoltà di assumere, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore delle quote e delle azioni mediante l’assolvimento di un’imposta sostitutiva sul c.d. “valore di perizia” previsto per partecipazioni non quotate o terreni (agricoli ed edificabili).
A tal fine, occorrerà che entro l’1.7.2019:
• un professionista abilitato rediga e asseveri la perizia di stima della partecipazione o del terreno;
• il contribuente interessato versi l’imposta sostitutiva per l’intero suo ammontare, ovvero (in caso di rateizzazione) limitatamente alla prima delle tre rate annuali di pari importo. L’imposta si applica sul valore di perizia del bene oggetto di rivalutazione.
La proroga in argomento incrementa l’aliquota dell’imposta sostitutiva rispetto a quella unica dell’8% che era in vigore fino alla proroga del regime prevista per il 2018. In particolare, viene previsto che sul valore della perizia di stima si applica l’aliquota del:
• 11% per la rideterminazione del costo fiscale delle partecipazioni che risultano qualificate ai sensi dell’art. 67 co. 1 lett. c) del TUIR alla data dell’1.1.2019;
• 10%, per la rideterminazione del costo fiscale delle partecipazioni che risultano non qualificate ai sensi dell’art. 67 co. 1 lett. c-bis) del TUIR alla data dell’1.1.2019;
• 10%, per la rideterminazione del costo fiscale dei terreni (agricoli o edificabili) ai fini delle plusvalenze disciplinate dall’art. 67 del TUIR.

Cedolare secca – Estensione ad immobili C/1
Si estende l’applicazione della cedolare secca che adesso può applicarsi anche ai contratti di locazione, stipulati dall’1.1.2019, aventi ad oggetto immobili:
• classificati catastalmente in categoria catastale C/1 – “Negozi o botteghe”;
• di superficie non superiore a 600 mq (senza conteggiare le pertinenze).
Nel computo dei 600 mq che costituiscono il limite per l’applicabilità della cedolare secca non vanno computate le pertinenze che, però, accedono anche esse all’imposta sostitutiva se locate congiuntamente all’immobile principale.
La cedolare secca sulle locazioni commerciali non può applicarsi ad alcun contratto di locazione di immobili commerciali già in corso nel 2018. Anzi, a scopo antielusivo viene precisato che non possono accedere all’imposta sostitutiva i contratti stipulati nel 2019 ove, alla data del 15.10.2018 risultasse in corso un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale.
La cedolare secca si applica agli immobili commerciali C/1 con aliquota del 21% sul canone di locazione.
Restano escluse tutte le altre categorie catastali relative ad immobili strumentali: ad esempio, non accedono alla cedolare gli immobili ad uso ufficio, classificati A/10.

Aumento della percentuale di deducibilità IRES/IRPEF dell’IMU
Dal 2019 aumenta dal 20% al 40% la percentuale di deducibilità IRPEF/IRES dell’IMU relativa agli immobili strumentali dal reddito di impresa e di lavoro autonomo: si evidenzia che si tratta degli immobili “strumentali per natura” o “per destinazione”, con esclusione, quindi, di quelli “patrimonio” e di quelli “merce”.

Interventi di riqualificazione energetica degli edifici – Proroga
È prorogata alle spese sostenute fino al 31.12.2019 la detrazione IRPEF/IRES spettante in relazione agli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti. Quindi, la detrazione spetta nella misura del 65% per le spese sostenute dal 6.6.2013 al 31.12.2019. Si ricorda al riguardo che, dall’1.1.2018, per alcune tipologie di interventi l’aliquota della detrazione spettante è del 50%.

Interventi di recupero del patrimonio edilizio – Proroga
È prorogata, con riferimento alle spese sostenute fino al 31.12.2019, la detrazione IRPEF del 50% per gli interventi volti al recupero del patrimonio edilizio, nel limite massimo di spesa di 96.000,00 euro per unità immobiliare.

“Bonus verde” – Proroga
È possibile beneficiare della detrazione IRPEF del 36% anche per le spese documentate e sostenute nel 2019 relative agli interventi riguardanti:
• la “sistemazione a verde” di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi;
• la realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.

Concessione gratuita terreni a giovani imprenditori agricoli
Si prevede, a favore di determinati soggetti:
• l’assegnazione a titolo gratuito di alcuni terreni agricoli statali o di proprietà di enti pubblici già destinati all’alienazione o locazione;
• la concessione di un mutuo per l’acquisto della prima casa in prossimità del terreno concesso gratuitamente.

Riduzione della base imponibile IMU e TASI per gli immobili in comodato
L’agevolazione ai fini dell’IMU e della TASI prevista per le abitazioni concesse in comodato ai parenti è estesa, dall’1.1.2019, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori. Si ricorda che, al ricorrere di alcune condizioni, sia ridotta del 50% la base imponibile dell’IMU, per le unità immobiliari, escluse quelle di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado (ovvero ai genitori oppure ai figli) che la destinano ad abitazione principale.

Ultimo articolo che pubblicheremo, inerente alle novità della Legge di Bilancio, riguarderà la rottamazione ter e il saldo e stralcio (cd. Pace fiscale) che permetterà un rilevante risparmio per i soggetti che nel tempo si sono arretrati con il Fisco.